Défiscalisation immobilière : quels sont les mécanismes pour réduire ses impôts ?

Dans le langage courant, défiscaliser c’est réduire ses impôts grâce à des dispositifs fiscaux généralement définis lors de l’approbation des lois de finances. En matière de défiscalisation immobilière, plusieurs solutions fiscales s’offrent à vous selon vos objectifs :

Les dispositifs en vigueur en 2018 :

La loi Denormandie

Applicable au 1er janvier 2019, cette loi permettra l’acquisition de biens anciens avec travaux situés dans les centres bourgs de communes de taille moyenne. L’engagement de location sur 6 ans minimum ainsi que la réhabilitation du logement permettrons une réduction d’impôts représentant jusqu’à 21% du montant investi. Les communes éligibles devront faire partie du plan action cœur de ville ou bien avoir signé une ORT.

La loi Pinel

La loi Pinel permet d’acheter un bien neuf sur plan situé dans une zone définie par la loi, dont le sens premier est de s’appliquer aux territoires présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Cette loi est la plus connue aujourd’hui parmi tous les dispositifs fiscaux applicables à l’immobilier. Bien qu’elle soit également applicable dans l’ancien, cette loi ne fonctionne statistiquement que dans le neuf.

Le Lmnp

Le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) concerne l’acquisition de biens dans des résidences avec services. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC qui confère à ce statut certains avantages particuliers. Le bail sera généralement un bail commercial signé avec le gérant directement et présentant une durée initiale de 9 ans ferme. Les loyers seront donc garantis et payés même en cas de vacances locative.

La loi Malraux

Cette loi permet la réhabilitation de biens situés dans le périmètre d’un monument historique et bien en zone ZPPAUP. Les travaux seront soumis à l’ABF (architecte des bâtiments de France), la loi Malraux permet de déplafonner le montant du déficit foncier normalement limité à 10 700 euros. 

Monuments historiques

Ce statut s’applique aux monuments historiques en eux-mêmes, et non aux bâtiments situés dans l’environnement immédiat du monument historique comme dans le cadre de la loi Malraux.

Les dispositifs qui ne sont plus en vigueur en 2018

Ces dispositifs fiscaux ne sont plus en vigueur en 2018, c’est à dire que vous ne pourrez plus y souscrire. Néanmoins, les personnes qui ont investi avec ces dispositifs peuvent néanmoins 

Loi Scellier et loi Duflot

La loi Scellier fut la première loi à instaurer une réduction d’impôts, au 1er janvier. La réduction d’impôts pouvait représenter jusqu’à 37% de la somme investie, en fonction de la durée de location. La loi Duflot a fonctionné sur le même principe que la loi Scellier, tout en réduisant légèrement l’avantage fiscal de sa devancière loi Scellier.

Loi Demessine

La loi Demessine s’appliquait aux communes situées en zone de revitalisation rurale (ZRR) et permettait d’obtenir une réduction d’impôts, qui l’a rendu attractive auprès des investisseurs notamment au moment où seule la loi Robien existait. 

Loi Robien

Cette loi fonctionnait sur le principe d’un amortissement pour générer du déficit foncier. Il ne s’agissait donc pas d’une réduction d’impôts, mais d’un allègement du montant des revenus à déclarer à l’administration fiscale. En fonction du montant sur bien, le déficit maximum autorisé de 10 700 euros était généralement atteint sur les premières années de l’investissement.