Loi Denormandie : réduire ses impôts en rénovant un logement ancien

Le ministre du logement, Julien Denormandie, a déposé le 13 novembre 2018, devant l’assemblée nationale, un amendement approuvé à la majorité par les parlementaires, instaurant un nouveau dispositif fiscal au profit de tout investisseur souhaitant acheter un logement ancien en vue de le rénover. Le ministre énonce que les solutions logements doivent également passer par le parc privé locatif et qu’il faut donc améliorer la confiance des différents acteurs pour qu’ils réalisent des investissements dans le parc privé locatif.Ce nouveau dispositif fiscal a pour vocation de remplacer la “loi Pinel dans l’ancien”, boudée par les investisseurs qui la jugeait trop compliquée à mettre en place au vu de l’importance des travaux à réaliser. La loi Denormandie, plus souple et moins contraignante, prendra effet au 1er Janvier 2019.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie d’investissement locatif dans l’ancien ?

La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui permet à toute personne résident sur le territoire métropolitain de bénéficier d’avantages fiscaux en cas d’acquisition d’un logement ancien en vue de le réhabiliter. Elle est vouée à améliorer / remplacer le dispositif “Pinel ancien” qui s’appliquait aux logements qui ne répondaient pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi a pour vocation la réhabilitation des secteurs anciens par des investisseurs privés, mais également par des professionnels.

Le ministre du logement a précisé que le marché locatif ne doit pas être qu’un marché locatif dans les métropoles ou la construction neuve mais ce doit être aussi des investissements dans la réhabilitation des villes moyennes ou de villes dîtes “détendues” pour lesquelles il existe aussi un marché locatif. 

F.A.Q.

Liste des principales questions / réponses sur la loi Denormandie

Le dispositif

La loi Denormandie s’applique t-elle aux logements « décents » ?

Oui. Et c’est la différence majeure avec la « loi Pinel dans l’ancien ». Cette exigence de non décence était très difficile à mettre en place pour un investisseur au vu de l’importance des travaux à réaliser. Le logement avant travaux ne devait pas respecter au moins 4 des 15 caractéristiques de décence prévues à l’article 3 de l’arrêté du 19 décembre 2003). Il ne devait également pas respecter au moins 6 des 12 performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.

La loi Denormandie s’applique t-elle aux logements neufs ou réhabilités ?

Non. La question mérite d’être posée car elle concerne par exemple un investisseur qui achèterait un logement neuf en vue d’effectuer des travaux d’amélioration représentant 25% du montant total investi. L’essence même de la loi Denormandie étant de permettre la réhabilitation des logements anciens, elle ne s’applique donc pas aux logements neufs ou assimilés.

Qui est le ministre du logement Julien Denormandie ?

Julien Denormandie (38 ans) est énarque et ingénieur des eaux et forêts. Proche d’Emmanuel Macron, il est initialement nommé secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard, remplacé en 2018 par Jacqueline Gourault. Julien Denormandie fut nommé en 2018 Ministre du logement.

Quel est le montant de la réduction d'impôts en loi Denormandie ?

Le montant de la réduction d’impôts est de 2 % par an pendant 9 ans et ensuite de 1% par an pendant trois ans, soit une réduction totale de 21 % qui s’étalera sur les 12 années possibles de l’investissement. A la différence d’un dispositif basé sur un système d’amortissement (ex loi Robien par exemple) qui favorise le déficit foncier, la réduction d’impôts viendra directement s’imputer sur le montant dû de l’impôt et déjà calculé.

Ainsi, en prenant un engagement de location de 6 ans, le montant de l’économie d’impôts sera de 12% du montant investi. Pour un engagement de 9 ans, il sera de 18% et pour 12 ans, il s’élèvera à 21%.

Quels sont les autres avantages de la loi Denormandie ?

Outre la réduction d’impôts précédemment évoquée, le plus gros avantage de la loi Denormandie est qu’elle permet l’acquisition de logement anciens, et ainsi de bénéficier de tarifs à l’achat plus attractifs que ceux rencontrés dans l’immobilier neuf.

Autre avantage non négligeable : une offre de logements éligibles plus importante ainsi que des emplacements possibles plus centraux. En effet, la rareté du foncier conduit bien souvent les promoteurs à excentrer leurs offres en périphérie de ville. Et bien souvent, l’acquisition des rares terrains encore disponibles proches des centres villes se fait à des prix élevés, ayant pour corollaire immédiat un prix de vente au m² très important.

Quelles sont les conditions d'application de la loi Denormandie ?

Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, les travaux envisagés doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’acquisition et doivent être effectués par des entreprises, favorisant ainsi la prospérité du tissu économique local. Nous ne savons pas encore si le logement devra respecter les caractéristiques de décence de la loi Pinel. A priori, l’objectif de ce nouveau dispositif étant d’alléger les contraintes imposées par la loi Pinel dans le cadre de la rénovation de logement ancien, la nouvelle loi Denormandie devrait pouvoir s’appliquer à des biens immobiliers nécessitant moins de travaux.

Les travaux

Les travaux de rénovation peuvent-ils être effectués sans passer par des entreprises ?

Non. Les 25% de travaux dont bénéficiera le logement devront impérativement être réalisés par l’intermédiaire d’entreprises. La loi Denormandie a une action de redynamisation des centres bourgs de villes de taille moyenne, qui passera par la rénovation de l’immobilier local mais par la volonté de relancer l’activité économique.

Les parties communes d’un immeuble peuvent-elles être comprises dans les 25% de travaux

L’économie d’impôts en loi Denormandie ne porte que sur le logement et non sur les parties communes.

Le locataire

Les plafonds de ressources du locataire

Ayant une vocation sociale, la loi Denormandie n’autorisera la location qu’à des locataires dont les ressources seront plafonnées.

Le vendeur

Promoteurs et marchands de bien peuvent acheter et revendre en loi Denormandie

Les investisseurs en loi Denormandie peuvent être soit des contribuables qui achètent un logement pour défiscaliser, soit des marchands de bien qui achèteront un ensemble immobilier plus important pour le réhabiliter et le revendre en loi Denormandie.

Concernant les promoteurs, la loi leurs est ouverte, mais les opérations de réhabilitation devront présenter une taille importante pour qu’ils puissent lancer un programme en loi Denormandie.

Le logement

La loi concerne t-elle aussi la réfection d’immeuble entier ?

Dans le cadre des lois précédentes, l’enveloppe maximum annuelle ne devrait pas dépasser les 300 000 euros répartis en deux logements. Nous ne savons pas au moment où nous écrivons ces lignes si la loi Denormandie reprendra ces dispositions. Néanmoins, la loi fera sans doute une distinction entre les types d’acquéreurs et surtout la finalité de l’achat : limitation pour un achat sans revente et rentrant ainsi dans le patrimoine direct du contribuable. Sans limitation lorsque l’achat est effectué en vue d’une revente, notamment dans le cadre d’une opération de promotion ou marchands de biens. 

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