Loi Denormandie : réduire ses impôts en rénovant un logement ancien

Oui. Et c’est la différence majeure avec la « loi Pinel dans l’ancien ». Cette exigence de non décence était très difficile à mettre en place pour un investisseur au vu de l’importance des travaux à réaliser. Le logement avant travaux ne devait pas respecter au moins 4 des 15 caractéristiques de décence prévues à l’article 3 de l’arrêté du 19 décembre 2003). Il ne devait également pas respecter au moins 6 des 12 performances techniques prévues à l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.

Non. La question mérite d’être posée car elle concerne par exemple un investisseur qui achèterait un logement neuf en vue d’effectuer des travaux d’amélioration représentant 25% du montant total investi. L’essence même de la loi Denormandie étant de permettre la réhabilitation des logements anciens, elle ne s’applique donc pas aux logements neufs ou assimilés.

Julien Denormandie (38 ans) est énarque et ingénieur des eaux et forêts. Proche d’Emmanuel Macron, il est initialement nommé secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard, remplacé en 2018 par Jacqueline Gourault. Julien Denormandie fut nommé en 2018 Ministre du logement.

Le montant de la réduction d’impôts est de 2 % par an pendant 9 ans et ensuite de 1% par an pendant trois ans, soit une réduction totale de 21 % qui s’étalera sur les 12 années possibles de l’investissement. A la différence d’un dispositif basé sur un système d’amortissement (ex loi Robien par exemple) qui favorise le déficit foncier, la réduction d’impôts viendra directement s’imputer sur le montant dû de l’impôt et déjà calculé.

Ainsi, en prenant un engagement de location de 6 ans, le montant de l’économie d’impôts sera de 12% du montant investi. Pour un engagement de 9 ans, il sera de 18% et pour 12 ans, il s’élèvera à 21%.

Outre la réduction d’impôts précédemment évoquée, le plus gros avantage de la loi Denormandie est qu’elle permet l’acquisition de logement anciens, et ainsi de bénéficier de tarifs à l’achat plus attractifs que ceux rencontrés dans l’immobilier neuf.

Autre avantage non négligeable : une offre de logements éligibles plus importante ainsi que des emplacements possibles plus centraux. En effet, la rareté du foncier conduit bien souvent les promoteurs à excentrer leurs offres en périphérie de ville. Et bien souvent, l’acquisition des rares terrains encore disponibles proches des centres villes se fait à des prix élevés, ayant pour corollaire immédiat un prix de vente au m² très important.

Afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, les travaux envisagés doivent représenter au moins 25 % du montant total de l’acquisition et doivent être effectués par des entreprises, favorisant ainsi la prospérité du tissu économique local. Nous ne savons pas encore si le logement devra respecter les caractéristiques de décence de la loi Pinel. A priori, l’objectif de ce nouveau dispositif étant d’alléger les contraintes imposées par la loi Pinel dans le cadre de la rénovation de logement ancien, la nouvelle loi Denormandie devrait pouvoir s’appliquer à des biens immobiliers nécessitant moins de travaux.

Non. Les 25% de travaux dont bénéficiera le logement devront impérativement être réalisés par l’intermédiaire d’entreprises. La loi Denormandie a une action de redynamisation des centres bourgs de villes de taille moyenne, qui passera par la rénovation de l’immobilier local mais par la volonté de relancer l’activité économique.

L’économie d’impôts en loi Denormandie ne porte que sur le logement et non sur les parties communes.

Ayant une vocation sociale, la loi Denormandie n’autorisera la location qu’à des locataires dont les ressources seront plafonnées.

Les investisseurs en loi Denormandie peuvent être soit des contribuables qui achètent un logement pour défiscaliser, soit des marchands de bien qui achèteront un ensemble immobilier plus important pour le réhabiliter et le revendre en loi Denormandie.

Concernant les promoteurs, la loi leur est ouverte, mais les opérations de réhabilitation devront présenter une taille importante pour qu’ils puissent lancer un programme en loi Denormandie.

Dans le cadre des lois précédentes, l’enveloppe maximum annuelle ne devrait pas dépasser les 300 000 euros répartis en deux logements. Nous ne savons pas au moment où nous écrivons ces lignes si la loi Denormandie reprendra ces dispositions. Néanmoins, la loi fera sans doute une distinction entre les types d’acquéreurs et surtout la finalité de l’achat : limitation pour un achat sans revente et rentrant ainsi dans le patrimoine direct du contribuable. Sans limitation lorsque l’achat est effectué en vue d’une revente, notamment dans le cadre d’une opération de promotion ou marchands de biens.