Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Si la vente porte sur un immeuble destiné à l’habitation ou à un usage professionnel et d’habitation, que le vendeur prévoit le versement d’un dépôt de garantie, le recours à un contrat préliminaire dit de réservation est obligatoire. Ce contrat doit mentionner, sous peine de nullité, les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Il doit indiquer la surface habitable approximative (avec tolérance de plus ou moins 5%), le nombre de pièces principaleset l’énumération des dépendances, le prix prévisionnel de vente (et le cas échéant les modalités de sa révision) et la date à laquelle la vente pourra être conclue.

Il doit en outre être accompagné d’une notice technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d’équipement. Il ne faut pas oublier que lors de la réservation, la construction n’est encore qu’à l’état de projet.

En effet, à ce stade, le projet immobilier reste souvent très vague, le promoteur n’ayant d’ailleurs pas toujours obtenu le permis de construire. De plus, il peut encore décider de renoncer à l’opération en cas de difficultés imprévues (recours déposé contre le permis de construire, découverte archéologique lors de fouilles du terrain…) ou si le nombre de réservation se révèle insuffisant (en règle générale le projet ne démarrera que si 30 % des logements sont réservés).

Le dépôt de garantie sera alors bien entendu restitué. Le contrat de vente proprement dit, obligatoirement signé devant notaire, comportera les mêmes éléments que le contrat de réservation, mais cette fois dans leur version définitive (description détaillée du logement, plan coté, notice descriptive technique) et précisera l’échelonnement des paiements (35% du prix à l’achèvement des fondations, 70%M à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement des travaux).

Ill vaut obligation pour le promoteur d’assurer la conformité de l’immeuble avec les plans et devis et de livrer l’ouvrage dans les délais convenus. La non-conformité peut donner lieu à la résolution de la vente (article 1184 du Code Civil).

Le retard de livraison peut donner lieu à des pénalités financières (si elles sont prévues au contrat) qui s’appliquent même en l’absence de préjudice réel de l’acquéreur (cour de Cassation 3e Chambre civile, 20 décembre 2006, n°1344) mais peuvent être réduites par le juge (article 1152 du CC).